Ablauf beim Hauskauf

Professionelle Gutachter helfen beim Hauskauf

Finanzierung / Hauskauf ohne Eigenkapital?

Zu Beginn sollten Sie sich Gedanken über ihre finanzielle Situation machen. Eigenkapital spielt beim Hauskauf eine entscheidende Rolle. Es wird mindestens ein Eigenkapital-Anteil in Höhe der Kaufnebenkosten (ca. 5-13%) empfohlen, besser jedoch 20-30% des Kaufpreises. Ein Haus können die wenigsten allein durch Eigenkapital finanzieren. Am besten stellen Sie ihre monatlichen Fixkosten ihrem Einkommen gegenüber, um ihren finanziellen Spielraum zu ermitteln. Dafür nehmen Sie auch Kontoauszüge mehrerer Monate zur Hand. Eine Bank ermittelt Ihnen das maximal mögliche Darlehen anhand von den ausgehändigten Unterlagen. Sie können verschiedene Angebote von Banken einholen und diese dann miteinander vergleichen.

Eine einfache Formel:
bisher bezahlte Miete + freies monatliches Kapital = maximal monatliche Belastung
Auf jeden Fall müssen Sie noch höhere Kosten beim Kauf einer Immobilie im Bereich der Nebenkosten berücksichtigen.

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist schwierig und risikoreich. Seit der Wirtschaftskrise 2008 haben die Banken etwas aus den Fehlern gelernt und finanzieren nur noch selten Immobilien ohne Eigenkapital. Die Devise muss heißen: Fangen Sie frühzeitig an Eigenkapital zu sparen! Dann fällt es der Bank leichter, Ihnen eine Finanzierung zu geben. Die TOP-Konditionen bei Banken bekommen Sie i.d.R. ab einem Eigenkapitalanteil von mindestens 40%!!!

Auch wenn die Zinsen zurzeit niedrig sind, sie können auch wieder steigen. Planen Sie Zinsschwankungen in Ihre Berechnungen mit ein, damit Sie zukünftig keine finanziellen Probleme bekommen.

Damit Sie von der Bank eine Finanzierungszusage bekommen müssen gewisse Anforderungen erfüllt sein. Dazu zählen unter anderem die Zahlungsmöglichkeiten durch ein regelmäßiges Einkommen und die Volljährigkeit des Kreditnehmers. Ebenfalls holt die Bank eine Schufa-Auskunft ein und Sie müssen Gehaltsabrechnungen vorlegen.



Auswahl des Objekts

Die Suche nach der richtigen Immobilie: Bei der Suche nach der Immobilie können Sie durch Zufall auf eine Anzeige stoßen oder gezielt in Internet und Zeitung oder über Nachbarn fündig werden. Sie können auch die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen. Geben Sie ihm die Anforderungen, die Sie an Ihr Traumhaus haben und er wird sich bei Ihnen melden, wenn er passende Objekte im Angebot hat. Wenn Sie über einen Makler eine Immobilie kaufen, wird allerdings auch eine Maklercourtage in Höhe von 3,57% bis 7,14 % fällig. Diese Gebühr entfällt bei einem Hauskauf von Privat.

Folgende Kriterien sollten Sie unbedingt in Ihr Immobiliensuchraster mit aufnehmen:

  • Lage der Immobilie
  • Anzahl der Personen/Zimmer
  • Ausstattung der Immobilie
  • Grundstück/Garten
  • Garagen/Stellplätze
  • Haltung von Tieren
  • Wege zu Schulen / Kitas / Arbeitsplatz

Erste Besichtigung

Haben Sie ein Haus gefunden, das Ihnen gefällt und in Ihr Suchraster passt, machen Sie einen Termin mit dem Makler oder Verkäufer und besichtigen das Objekt. Auf diese Weise können Sie sich persönlich einen Eindruck von der Immobilie verschaffen. Es kann vorkommen, dass das Objekt auf Fotos im Internet und im Exposé besser aussieht als in der Realität. Von daher versuchen Sie Ihre Erwartungen bei der ersten Besichtigung nicht allzu hoch anzusetzen, damit die Enttäuschung im Nachhinein nicht zu groß ist, falls das Haus doch anders aussieht als dargestellt.

Auf jeden Fall sollten Sie sich aber auf die Besichtigung vorbereiten. Notieren Sie sich im Vorfeld Fragen, die Sie an den Makler oder Verkäufer richten wollen. Schreiben Sie sich auf, welche Informationen Sie zum Haus benötigen, was für Sie wichtig ist und so weiter. Während der Besichtigung können Sie sich Notizen über den Zustand des Gebäudes machen oder Auffälligkeiten notieren, die Sie dann später besprechen können. Sie finden auf unserer Website ein vorgefertigtes Formular, die Checkliste-Hauskauf. Sie können sich dieses Dokument als PDF herunterladen und für ihre erste Besichtigung nutzen. Erkundigen Sie sich, ob Sie Fotos machen dürfen. Oft ist dies im Nachhinein hilfreich, und Sie können Ihre bei der Besichtigung erworbenen Eindrücke auffrischen und so eine bessere Kaufentscheidung treffen.

Begutachtung mit einem Profi

Fällt Ihre Entscheidung bezüglich des Objekts positiv aus und Sie können sich vorstellen das Haus zu kaufen und darin zu leben bekunden Sie Ihre Kaufabsicht gegenüber dem Makler oder Verkäufer. Sie haben noch Zweifel wegen einigen Auffälligkeiten an der Immobilie, die Ihnen Bauchschmerzen bereiten? Hier kann Ihnen ein objektiver Gutachter helfen und Ihnen die nötige Sicherheit geben, die Sie für die kostenintensive Anschaffung einer Immobilie brauchen. Der Gutachter wird sich das Haus bei der Haus-Begutachtung vom Keller bis zum Dachboden ansehen und Ihnen dann seine Einschätzung bezüglich eventueller Schäden, Mängel und des Wertes mitteilen. Unabhängige Gutachter finden Sie zum Beispiel hier.

Die Gutachter von Der Hausinspektor GmbH beraten Sie vor dem Kauf bei Begehung mit Mängelsuche, Wertermittlung, Unterstützung bei den Preisverhandlungen. Hier finden Sie einen Immobiliengutachter

Die Kosten eines Gutachters zahlt die Käuferseite. Bitte bedenken Sie: die Kosten eines Gutachters betragen häufig nur einen Bruchteil der Mängel in einer Immobilie.



Nebenkosten beim Hauskauf

Hier sehen Sie, welche finanziellen Belastungen neben dem eigentlichen Immobilienkaufpreis noch auf Sie zukommen:

  • Maklercourtage (i.d.R. zwischen 3,57% und 7,14%)
  • Kosten für den Notar (ca. 1,5%)
  • Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5% bis 5%)
  • Grundbucheintragung (i.d.R. in den Notargebühren)
  • Gutachterkosten (unterschiedlich)
  • Eventuelle Kosten für Umbauten und Renovierungen
  • Kosten für die neue Einrichtung

Preisverhandlungen

Wenn all Ihre Zweifel aus dem Weg geräumt sind, können Sie das Haus guten Gewissens kaufen. Jetzt können Sie über den Preis verhandeln. Oft werden Immobilen zu einem höheren Preis als dem tatsächlichen Wert angeboten. Dies bedeutet, dass Sie auf jeden Fall Verhandlungsspielraum haben. Eventuell müssen Sie auch nach dem Kauf einiges in Sanierungsmaßnahmen investieren. Vielleicht gab es auch den ein oder anderen Mangel, den der Bausachverständige bei seiner Begutachtung gefunden hat. Diese Argumente können Sie mit in die Verhandlungen einfließen lassen.

Allerdings können Laien hier das Nachsehen haben. Ein Makler etwa besitzt oft jahrelange Erfahrung im Immobiliengewerbe und weiß, wie er mit Käufern umgehen muss. Doch auch Sie als Hauskäufer können sich Hilfe holen. Der Hausinspektor bietet ein Komplettpaket, bei dem der zuständige Bausachverständige das Objekt mit Ihnen begeht, eine Wertermittlung vornimmt, Sie bei den Preisverhandlungen unterstützt und bis zum Notartermin begleitet. Mehr Sicherheit beim Hauskauf bekommen Sie nirgends!

Notartermin und Notarvertrag

Haben Sie sich mit dem Verkäufer oder Makler geeinigt, kommt es zu einem Notartermin. Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beglaubigt sein. Dadurch sichern sich Käufer und Verkäufer gleichermaßen ab. Es findet ein gemeinsamer Termin mit Käufer und Verkäufer statt, bei dem der Notar den Vertrag vorliest. Dann werden Fragen geklärt. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Zuletzt wird der Vertrag vom Notar beglaubigt. Da der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen, und der alte Besitzer gelöscht werden muss, beantragt der Notar dieses beim Grundbuchamt. Der Kauf einer Immobilie wird auch dem Finanzamt gemeldet, welches die Grunderwerbssteuer einfordert. Die finanzierende Bank lässt über den Notar eine Grundschuld eintragen und sichert so das Darlehen ab. Dabei werden die Bank und die Kreditsumme eingetragen. Mit dieser Maßnahme sichert sich die Bank erstrangige Ansprüche am Grundstück, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Auch die Austragung aus dem Grundbuch übernimmt ein Notar und kostet somit Geld.

Lassen Sie sich den Notarvertrag vorab zusenden und überprüfen Sie alle Formulierungen. Wenn Sie hier etwas nicht verstehen, oder es unklare Ausdrücke gibt, lassen Sie sich diese erklären. Sie können sich auch unabhängig vom Notar weiter beraten lassen, dies kann unter Umständen zu weiteren Nebenkosten führen.



Übergabe der Immobilie

Der Übergabetermin der Immobilie wird im Notarvertrag i.d.R. schriftlich festgehalten. Zu diesem Zeitpunkt muss die Kaufsumme gezahlt sein und die Immobilie i.d.R. frei übergeben werden. Auf keinen Fall sollten Sie sich auf Zahlungen außerhalb von im Notarvertrag getroffenen Vereinbarungen einlassen, da diese zur Nichtigkeit desselben führen können.